El contrato de alquiler o arrendamiento de tu nuevo hogar...
Un contrato es un documento que nos permite cuidar nuestros intereses y nuestra propiedad, por eso es fundamental conocer cuales son los puntos que debes verificar que se incluyan en tu contrato de alquiler. Este documento va a regular el uso de los inmuebles y explicará los derechos y las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Mediante este documento el arrendador o casero, cede el uso y disfrute de una vivienda a un arrendatario o inquilino por un tiempo determinado. Para que tenga validez, debe realizarse conforme con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En todo contrato hay unos elementos que deben figurar siempre para que ese contrato sea válido. En primer lugar, la identidad de los contratantes con nombre, apellidos y DNI. De esta manera en el contrato de arrendamiento quedará recogido quién es el arrendador, quien cede el uso de la vivienda, y quién es el arrendatario, quien adquiere el uso de la vivienda, que conste un correo electrónico y un móvil de contacto de las partes es también recomendable. Además, en el documento hay que reflejar el inmueble arrendado con todos los datos postales (calle, número, etcétera…). También es importante que se refleje en el documento cual es la duración pactada del contrato, la renta inicial, el pago de la fianza o el certificado de eficiencia energética, además se podrán añadir las cláusulas que completen ese contrato y con las que ambas partes estén conformes. En este sentido es importante estar atentos a las cláusulas ilegales de las que hablaremos más adelante.
En este sentido, para que no surja ningun problema entre propietario y arrendatarios, el contrato de alquiler deberá tener:
–Duración del contrato de arrendamiento: El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introduce modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos entre las que destaca la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. De esta manera, se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años, es decir el inquilino puede exigir permanecer en la vivienda el citado plazo, aunque se haya pactado un plazo de duración inferior en el contrato.
–Renovación del contrato de arrendamiento: Cuando el plazo de duración pactado es inferior a los cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), la prórroga se produce de forma automática, salvo que el arrendatario manifieste con una antelación de treinta días como mínimo a la fecha de terminación del contrato o cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. La única excepción a la duración obligatoria sería que el arrendador necesitara la vivienda para si o sus familiares más cercanos, siempre y cuando así lo hubiera hecho constar en el contrato, y hubiera transcurrido el primer año de este.
–Duración del contrato de arrendamiento: En los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el periodo (1-1-95 y el 5-6-2013), el arrendatario puede estar en la vivienda como mínimo cinco años, si esa es su voluntad, o tres años más, siempre que el arrendador no haya comunicado su voluntad de extinción del contrato conforme a lo previsto en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
–Desistimiento del contrato de arrendamiento: El arrendatario podrá desistir del contrato, transcurridos al menos seis meses desde su entrada en vigor, comunicándolo al arrendador con treinta días de antelación. En caso de hacer efectivo dicho desistimiento, se permite el establecimiento de una penalización para el arrendatario, con los límites que marca la Ley.
–Sobre la autorización o no del subarriendo: Subarrendar una habitación en la vivienda es legal, siempre que sea con el consentimiento del arrendador, según recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Contar con el consentimiento previo del propietario y que haya sido debidamente informado, es fundamental ya que, de no hacerlo, se trataría de una ilegalidad.
–Sobre la fianza: El importe de esta se fija en un mes de renta. La Ley permite el establecimiento de garantías adicionales a la fianza, ya sea a través de depósito o de aval bancario, pero limita a dos mensualidades de renta la cuantía máxima de dichas garantías adicionales que pueden exigirse al arrendatario.
–Sobre la renta: Será la pactada entre las partes y podrá ser actualizada al cumplimiento de cada anualidad en los términos pactados entre las partes sin que, en ningún caso, el incremento derivado de dicha actualización pueda ser superior al determinado por el Índice de Precios al Consumo (IPC) publicado a la fecha de la actualización.
–Sobre la distribución de los gastos: Se podrá pactar que, además de los suministros, los gastos de Comunidad, IBI y tasas de basura en su caso sean abonadas por la parte arrendataria. En caso contrario, dichos gastos corresponden al arrendador.
–En caso de venta: Como derecho del arrendatario, en caso de venta, el nuevo comprador tendrá que respetar la duración del contrato, es decir los 5 años (o los 7 si es persona jurídica).
